미등기 주택 양도 시 장기보유특별공제와 세율 계산법은?
세알못 – 2억 원짜리 주택을 샀는데, 등기는 하지 않았습니다. 미등기 주택을 4년여 보유한 후 6억 원에 팔 계획입니다. 미등기 주택을 양도할 때 장기보유특별공제와 세율 계산방법이 궁금합니다.
택스코디 - 과세당국은 등기하지 않고 부동산을 양도하는 것을 투기성 거래로 간주합니다. 탈세 목적의 불순한 거래로 판단되면 무거운 세금이 부과됩니다. 미등기 양도자산으로 잘못 판단되면 집을 판 금액보다 세금이 더 많이 나올 수도 있습니다.
부동산을 팔아 이익의 절반 이상을 세금으로 내고 싶은 사람은 없을 것입니다. 그러나 미등기 양도자산에 해당하면 양도소득세 최고 중과세율 70%가 적용되어 대부분 양도차익을 세금으로 내야 합니다.
세알못 씨의 사례처럼 2억 원짜리 주택 한 채를 4년여 뒤에 6억 원에 팔았을 때, 미등기 주택이 아니었다면 '1세대 1주택 비과세' 적용으로 양도세 0원으로 신고·납부 의무가 끝날 수 있습니다. 그러나 미등기 주택이기 때문에 양도 땐 3억 800만 원(4억 원×77%, 지방세 포함)을 세금으로 내야 합니다.
엄청난 세금 부담이 생긴 데는, 미등기 양도할 때, 다음과 같은 세법상 불이익을 받기 때문입니다.
① 부동산을 미등기로 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세와 기타 조세특례제한법상 각종 감면 혜택을 받지 못한다.
② 양도소득세 기본공제 대상에서도 빠진다. 양도소득세를 계산할 땐 자산별로 연간 250만 원을 공제받을 수 있는데, 미등기 양도자산이라면 이런 혜택은 없다.
③ 현재 부동산을 오래 보유했다면, 그에 따른 기회비용을 고려해 양도소득세 부담을 덜어주고 있다. 토지와 건물을 3년 이상 보유했다가 양도하면 양도세 계산 시 보유 기간에 따라 양도차익의 6~30%(1세대 1주택은 20~80%)를 공제해주는 '장기보유특별공제'를 통해서다. 하지만 등기를 하지 않고 양도하면 공제를 받지 못한다.
④ 징벌적 세율도 붙는다. 양도소득세 세율은 2년 이상 보유한 자산의 경우 양도소득에 따라 6~45%의 세율이 적용되나, 미등기 양도자산은 70%의 매우 높은 세율로 세금을 매긴다.
다만, 몇 가지 요건을 충족한다면 미등기 양도자산이라도 불이익을 받지 않을 수 있습니다. 장기할부 조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의해 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능하거나, 비과세 대상인 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산 등입니다.
참고로 과세당국은 등기하지 않고 자산을 양도하면 양도소득세 신고기한의 다음 날부터 10년 이내에는 언제든지 양도소득세를 부과할 수 있습니다. 이 기간 내에 미등기 양도 사실이 밝혀지면 무거운 세금을 내야 하므로, 미등기 전매 행위는 피하는 것이 좋습니다.
